Arras en la compraventa: qué son y qué debes revisar antes de firmar el contrato

Después de encontrar la vivienda y negociar el precio, el siguiente paso suele ser firmar un contrato de arras o "señal". Es un documento breve pero con consecuencias importantes: fija el compromiso de compraventa y define qué ocurre con el dinero entregado si la operación no se completa. Conviene entender qué tipo de arras firmas y qué cubre exactamente antes de estampar la firma.

¿Qué son las arras?

Las arras son la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en el momento de firmar el contrato privado, como garantía de que la compraventa se formalizará. El artículo 1454 del Código Civil reconoce las arras penitenciales o de desistimiento: si quien desiste es el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.

Es importante saber que la ley no fija el porcentaje de las arras: la cantidad se pacta libremente entre las partes. Lo habitual son importes en torno al 10% del precio, pero cada acuerdo es distinto.

Tipos de arras: qué implica cada una

• Arras penitenciales: permiten a cualquiera de las partes desistir pagando una compensación (el comprador pierde lo entregado; el vendedor devuelve el doble). Es el tipo más frecuente cuando no se pacta otra cosa.
• Arras confirmatorias: la cantidad entregada es parte del precio a cuenta. No admiten desistimiento libre: si una parte incumple, la otra puede exigir la formalización de la venta o la indemnización de daños.
• Arras penales: la cantidad entregada funciona como castigo pactado para el caso de incumplimiento, sin perjuicio de otras reclamaciones. La parte que incumple paga la penalización y responde además de los daños.

La línea entre estos tipos es decisiva: en unas puedes salir del acuerdo pagando la señal y en otras te expones a reclamaciones mayores. El contrato debe decir expresamente qué tipo de arras se pactan; si no lo dice, la interpretación se hace conforme a las reglas de los contratos y a la intención de las partes.

Qué revisar antes de firmar las arras

Antes de entregar dinero, conviene verificar punto por punto:

• Nota simple del Registro: verifica que el vendedor es dueño, que no hay embargos ni cargas ocultas y qué cargas existen (hipoteca, afecciones).
• Identidad del vendedor: comprueba que es el titular registral; si vende por poder, exige el poder notarial y revísalo.
• Plazo de formalización: fecha límite para otorgar la escritura y qué ocurre si se incumple (desistimiento, penalización).
• Precio y pago: importe total, arras, forma de pago del resto, quién asume gastos (notaría, registro, impuestos).
• Documentación de la vivienda: eficiencia energética, cédula de habitabilidad si procede, IBI y certificado de la comunidad.
• Condiciones suspensivas: por ejemplo, que la venta quede supeditada a que el banco conceda la hipoteca al comprador (muy recomendable en compras financiadas).
• Qué pasa con las arras en cada escenario: comprador que no consigue hipoteca, vendedor que se echa atrás, retrasos en la notaría.

Un contrato de arras bien redactado reparte el riesgo con claridad. Si firmas uno genérico o te haces firmar "a cuenta" sin condiciones, asumes riesgos que pueden costarte caros.

Escenarios habituales con las arras

• El comprador desiste: pierde la cantidad entregada (si son penitenciales) o puede ser exigido a cumplir (confirmatorias).
• El vendedor desiste: si son penitenciales, devuelve el doble de lo recibido.
• La hipoteca del comprador se deniega: si el contrato tenía condición suspensiva de financiación, las arras deben devolverse; sin esa cláusula, el comprador arriesga la señal.
• La notaría retrasa la firma: conviene que el contrato prevea un margen y qué ocurre con los plazos.

¿Hace falta notario para las arras?

No es obligatorio: las arras pueden firmarse en documento privado con eficacia entre las partes. Ahora bien, hay dos razones por las que la intervención notarial aporta valor:

• El notario puede elevarlas a escritura pública, garantizando la fecha cierta, la identidad de las partes y la integridad del contrato.
• Si se quieren inscribir las arras o las condiciones (por ejemplo, una afección de la finca) en el Registro, la forma pública es la vía.

En la práctica, para compraventas importantes es razonable que el borrador del contrato de arras se revise por el notario o por un abogado antes de firmar, y que el documento incluya condición suspensiva de financiación si la operación depende de hipoteca.

Consejos prácticos

• Negocia el tipo de arras por escrito: no asumas que "se pierde la señal" o "se devuelve el doble" sin que conste.
• Exige nota simple reciente antes de pagar y vuelve a revisarla días antes de la firma.
• Pide copia de todo el contrato firmado y guarda los justificantes de pago de las arras.
• Desconfía de señales muy altas o de plazos muy cortos que te impidan verificar la documentación.

Preguntas frecuentes sobre arras

¿Puedo recuperar las arras si no consigo hipoteca?

Solo si así se pactó (condición suspensiva de financiación). Sin esa cláusula, el banco que rechaza la hipoteca no te exime automáticamente, y podrías perder la señal. Por eso esa condición es tan importante en compras financiadas.

¿Cuánto se suele dar de arras?

No existe un porcentaje legal. La práctica habitual ronda el 10% del precio, pero puede pactarse cualquier importe: determina el nivel de compromiso que asumes.

¿El vendedor puede vender la casa a otro tras firmar arras?

Si firma arras y luego vende a un tercero, incumple el compromiso: con arras penitenciales deberá devolver el doble; con confirmatorias o penales podrías reclamar la formalización o la indemnización. Ese riesgo justifica precisamente que el contrato sea claro.

Las arras son un instrumento excelente cuando se entienden y se pactan bien. Antes de firmar, revisa la documentación de la vivienda (aquí tienes la guía completa para comprar) y calcula los gastos de la operación con la calculadora inmobiliaria. La firma ante notario posterior convertirá el contrato en escritura pública.

⚠️ Aviso informativo: este contenido es meramente informativo y orientativo, con referencias a normativa oficial vigente, y no constituye asesoramiento jurídico. Antes de tomar decisiones con efectos legales o fiscales, consulta con un notario o profesional cualificado.