Donación de una vivienda: cómo se hace y cuánto cuesta

La donación es el contrato por el que una persona (donante) cede gratuitamente un bien a otra (donatario). Cuando el bien es una vivienda, la donación debe formalizarse en escritura pública ante notario para transmitir eficazmente la propiedad e inscribirla en el Registro.

Requisitos de la donación

• Capacidad y libertad del donante: debe tener la libre disposición del bien; la donación no puede perjudicar las legítimas de herederos forzosos ni defraudar a acreedores cuando la ley lo prohíbe.
• Forma: la donación de inmuebles se hace por escritura pública; la aceptación del donatario puede constar en la misma escritura.
• Cargas y condiciones: la donación puede imponer un cargo (por ejemplo, garantizar la vivienda al donante de por vida) y, si se incumple, pueden replantearse sus efectos.

Tipos de donación que te puedes encontrar

• Donación pura y simple: sin condiciones ni contraprestaciones.
• Donación modal: sujeta a un cargo o encargo (p. ej., que el hijo destine el dinero a ciertos fines).
• Donación con reserva de usufructo: el donante regala la nuda propiedad pero se reserva el usufructo vitalicio: es una cautela frecuente para regalar la vivienda a un hijo y seguir viviendo en ella. El donatario no podrá disponer libremente hasta que se extinga el usufructo.

La reserva de usufructo es de las decisiones más sensatas de este artículo: evita que el donatario venda o hipoteque la casa sin tu consentimiento mientras la ocupas.

Impuestos: quién paga qué

El gran protagonista de la donación es el impuesto sobre donaciones, que paga el donatario (quien recibe). Existen deducciones y bonificaciones muy favorables en algunas comunidades para donaciones entre parientes cercanos, pero también tramos en los que el resultado puede ser caro. Conviene comparar siempre con la venta: a veces el impuesto de donación supera lo que se ahorra frente a transmitir a título oneroso.

Hay dos momentos fiscales a vigilar:

• En la donación: liquidar el impuesto de donaciones en el plazo y forma que fije la comunidad autónoma (suele ser un plazo corto desde el acto).
• En una futura venta del donatario: si el día de mañana vende, tributa por la plusvalía desde el valor de adquisición original del donante, lo que en inmuebles antiguos puede gravar mucho la operación.

Por eso, ante la opción "donar o vender", muchos asesoran a vender y entregar el dinero (impuesto de la renta, no de donaciones) o a donar solo cuando la normativa autonómica lo hace notablemente ventajoso.

Donaciones y herencia: la colación

En herencias con hermanos, las donaciones a uno de ellos suelen contar como colación: se suman al patrimonio del donante para calcular la legítima, de modo que quien recibió antes recibe menos después (lo desarrollamos en el artículo sobre la partición de la herencia). No debe improvisarse: si se dona a un hijo en vida, el resto de hijos pueden exigir que lo donado se compute en el reparto.

Donar a menores y a entidades

Si el donatario es un menor, la aceptación y gestión suele requerir la intervención de sus representantes legales. Si la donación se hace a una entidad sin ánimo de lucro (fundación o asociación), el régimen es distinto y la deducción de la donación puede ser muy ventajosa en el IRPF del donante; conviene confirmar que la entidad está acogida a la normativa de mecenazgo.

Cuándo conviene la venta y cuándo la donación

La decisión "donar o vender" depende de varios factores que conviene evaluar con números sobre la mesa:

• Si el objetivo es mantener la vivienda en la familia y quien recibe no va a venderla pronto, la donación puede encajar bien, sobre todo con bonificaciones autonómicas generosas.
• Si quien recibe planea vender en breve, el efecto "doble impuesto" (donación más futura plusvalía) suele desaconsejar la donación; es mejor una venta directa o la transmisión del dinero.
• Si hay varios hermanos, la donación a uno altera el reparto futuro de la herencia por la colación: conviene pactarlo y documentarlo para evitar litigios.

En muchos casos la solución equilibrada es la donación con reserva de usufructo (el donante conserva el uso y el control sobre la disposición) o la venta con condiciones. Un asesor podrá simular ambos escenarios antes de escriturar.

Documentos para la escritura de donación

Para tramitar la donación de forma ágil, prepara: el documento de identidad del donante y del donatario, el título de propiedad de la vivienda, una nota simple o certificación del Registro (para conocer cargas), el recibo del IBI y, si la vivienda tiene hipoteca, la situación del préstamo. Si se reserva usufructo, se describirá el derecho reservado en la propia escritura.

Antes de firmar: verifica el uso que se quiere dar

La donación debe reflejar exactamente lo que se quiere: si la idea es que el hijo pueda vender la casa para comprar otra, la escritura debería permitirlo; si la idea es que el donante siga viviendo, la reserva de usufructo es indispensable. Redactar cláusulas que no se ajustan a la intención real es la fuente habitual de problemas posteriores. Coméntalo con el notario antes de la firma.

Cómo se formaliza y qué cuesta

En la notaría: identificación, descripción de la finca, cláusulas de la donación y la aceptación, y después la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. El coste incluye aranceles notariales y registrales (regulados por el Real Decreto 1426/1989 y las normas registrales) más los tributos. Usa la calculadora de aranceles para estimar la parte notarial antes de pedir cita.

⚠️ Aviso informativo: este contenido es meramente informativo y orientativo, con referencias a normativa oficial vigente, y no constituye asesoramiento jurídico. Antes de tomar decisiones con efectos legales o fiscales, consulta con un notario o profesional cualificado.