La compraventa de una vivienda es, sin duda, una de las operaciones económicas más importantes en la vida de una persona. La intervención del notario mediante el otorgamiento de la escritura pública garantiza que la transmisión del inmueble se realiza con plena seguridad jurídica, comprobando cargas, embargos y la titularidad real del vendedor.
1. ¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?
Salvo que se pacte expresamente lo contrario en el contrato de arras, el Código Civil (artículo 1455) establece que:
- El vendedor: Paga el otorgamiento de la escritura matriz (la escritura original que se queda en el protocolo del notario). Normalmente representa alrededor del 60-70% del coste total notarial.
- El comprador: Paga las copias de la escritura (necesarias para inscribir en el Registro de la Propiedad) y los gastos de inscripción registral.
Sin embargo, en la práctica es muy común pactar en el contrato que "todos los gastos sean a cargo del comprador". Esta cláusula es legal entre particulares, pero si el vendedor es un promotor inmobiliario o un banco, imponer estos gastos al consumidor se considera una cláusula abusiva nula.
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2. ¿Cuánto cobra el notario por la escritura de compraventa?
Los notarios no fijan libremente sus precios en escrituras de cuantía. Aplican un arancel regulado por el Gobierno, que es el mismo para todos los notarios de España. El importe principal depende del valor de compraventa del inmueble.
Para que se haga una idea, el arancel base aproximado (sin contar folios extra, copias ni IVA) es:
- Vivienda de 100.000€: Arancel base de ~390€
- Vivienda de 200.000€: Arancel base de ~580€
- Vivienda de 300.000€: Arancel base de ~770€
Es importante recordar que si hay constitución de hipoteca, el comprador NO paga los gastos de notaría y registro de la escritura de hipoteca. Desde la Ley Hipotecaria de 2019, todos esos gastos corresponden íntegramente al banco prestamista.
3. Documentación necesaria el día de la firma
El notario es el responsable de verificar que todo está correcto, por lo que requerirá la siguiente documentación:
- DNI o NIE original en vigor de compradores y vendedores.
- Título de propiedad original del vendedor (escritura de adquisición previa).
- Nota Simple Informativa: El propio notario la solicita al Registro de la Propiedad en las horas previas a la firma para garantizar que no hay embargos de última hora.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Obligatorio. Debe aportarlo el vendedor.
- Cédula de habitabilidad: (En las comunidades autónomas donde sea exigible).
- Certificado de la Comunidad de Propietarios: Acreditando que el vendedor está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad.
- Último recibo del IBI: El Impuesto de Bienes Inmuebles.
- Medios de pago: Justificantes de las transferencias o cheques bancarios con los que se abona el precio.
4. Los Impuestos asociados a la compra
Aunque la escritura pública es el pilar de la compra, los mayores costes vienen de la mano de los impuestos, de los cuales el notario informará debidamente:
- Para el comprador: Si es vivienda nueva, pagará IVA (generalmente 10%) más AJD (Actos Jurídicos Documentados). Si es vivienda de segunda mano, pagará ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía entre el 6% y el 11% dependiendo de la Comunidad Autónoma.
- Para el vendedor: Deberá abonar la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) al Ayuntamiento, y declarar la ganancia patrimonial (si la hay) en su declaración de la Renta (IRPF).