La contratación de un préstamo hipotecario es una decisión financiera trascendental. Para proteger al consumidor, la Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019) introdujo cambios profundos que han revolucionado el papel del notario en la firma de hipotecas, incrementando enormemente las garantías y la transparencia del proceso.
1. ¿Quién paga los gastos de notaría en una hipoteca?
Desde la entrada en vigor de la nueva ley en junio de 2019, el consumidor NO paga los gastos de notaría por la escritura del préstamo hipotecario.
Por ley, los gastos de formalización de la hipoteca se reparten así:
- El Banco asume íntegramente:
- Gastos de Notaría (arancel por la escritura matriz).
- Gastos de Registro de la Propiedad.
- Gastos de Gestoría.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca.
- El Cliente asume:
- Los gastos de Tasación del inmueble.
- El coste de la copia de la escritura si la solicita.
Importante: Esto aplica exclusivamente a la escritura del préstamo hipotecario. Si en el mismo acto usted firma una escritura de Compraventa, los gastos de esa compraventa (impuestos y notario) seguirán corriendo a su cargo.
Usted elige a su notario
La ley es muy clara: el consumidor tiene el derecho irrenunciable a elegir libremente el notario. El banco no puede imponerle su notaría de confianza. Busque el notario que le quede más cerca o que le inspire mayor confianza.
2. El Acta Previa de Transparencia (Trámite Obligatorio y Gratuito)
El cambio más importante de la Ley 5/2019 es la creación del Acta de Transparencia Material. Es un trámite obligatorio que se debe realizar antes de la firma de la hipoteca.
¿En qué consiste?
El banco debe enviarle a su notario toda la documentación vinculante (la FEIN y la FiAE) de forma telemática. A partir de ese momento, hay un plazo legal de reflexión de 10 días (14 en Cataluña).
Durante ese plazo, y a más tardar el día antes de la firma definitiva, usted debe acudir solo a la notaría (sin representación del banco). El notario se reunirá a solas con usted para:
- Explicarle punto por punto las cláusulas del contrato: tipo de interés, comisiones de apertura, gastos, consecuencias del impago (vencimiento anticipado) y productos vinculados (seguros).
- Responder a cualquier duda que tenga sobre el préstamo.
- Realizarle un test de comprensión para asegurarse de que entiende los riesgos financieros.
¿Cuánto cuesta el Acta Previa?
El acta previa es 100% gratuita para el consumidor y también para el banco. Los honorarios del notario por este asesoramiento corren a cargo de la función pública notarial para garantizar su total imparcialidad.
3. La cancelación de la Hipoteca
Al terminar de pagar su préstamo, su casa sigue apareciendo "hipotecada" en el Registro de la Propiedad hasta que se firma una escritura de cancelación.
¿Quién asume los gastos de cancelación? Al contrario que en la constitución, en la cancelación los gastos de notaría y registro sí corren a cargo del cliente, ya que es el principal interesado en liberar registralmente su vivienda (por ejemplo, para venderla). Los bancos suelen cobrar también una comisión por desplazamiento del apoderado, aunque usted tiene derecho a realizar el trámite en la notaría de su elección.